Achat d’un bien loué : bon ou mauvais plan ?

Acheter un bien immobilier occupé peut être un investissement judicieux. Il faut cependant procéder avec prudence car 3 acteurs sont impliqués dans la transaction : le vendeur, le locataire actuel et vous, le futur propriétaire.

Le vendeur
Tout propriétaire louant son bien est en mesure de vendre son logement. L’essentiel est simplement de tenir le locataire informé et de s’assurer que tous les documents liés à la location vous seront bien transmis, à vous nouveau propriétaire, lors de la signature de la promesse de vente chez le notaire.

Le locataire
Le locataire est protégé par le droit de préemption. Ce droit lui donne la priorité pour l’achat du logement, dans le cas où le propriétaire souhaite vendre le logement en fin de bail et libre de tout occupant. Par contre, le locataire n’est pas prioritaire pour l’acheter s’il est en cours de bail. Le bien change alors tout simplement de propriétaire.

Vous
En devenant acquéreur du bien, vous devenez également le nouveau bailleur. Le précédent propriétaire vous transmet donc le bail ainsi que le dépôt de garantie, que vous devrez restituer au locataire à son départ. Vérifiez attentivement les clauses de ce bail car elles ne peuvent pas être modifiées.
Tant que le bail signé entre le précédent propriétaire et le locataire est en cours, ce dernier est en droit d’occuper les lieux. Vous ne pouvez donc pas l’obliger à quitter le logement.
Si, à l’issue du bail, vous souhaitez donner congé à votre locataire, vous devrez motiver votre décision : habiter le logement, y placer un proche ou le revendre. Il vous faudra également respecter un délai de préavis de 6 mois en location vide et de 3 mois en location meublée. Si le contrat de location a été signé par plusieurs personnes, qu’il s’agisse de simples colocataires, concubins, partenaires pacsés ou époux, vous devrez en aviser chacun des locataires par lettre recommandée avec AR.

5 points de vigilance
Sécurisez au maximum votre achat en étant attentif aux points suivants :

• Comparez le montant du loyer avec les prix pratiqués pour le même type de bien.
• Faites une visite exhaustive en comparant avec l’état des lieux d’entrée pour voir si votre futur locataire entretient correctement le bien.
• Assurez-vous du paiement régulier des loyers, notamment sur les 6 derniers mois. Comment ? En demandant à votre vendeur l’historique des quittances, mais surtout les comptes rendus de gestion, si le bien était géré par une agence, ou les relevés bancaires s’il l’était directement par le propriétaire.
• Vérifiez l’existence dans le bail d’une clause résolutoire qui permet de résilier automatiquement le bail en cas d’impayé et l’absence de clause de solidarité, qui permet de poursuivre un seul locataire sur l’intégralité du loyer dû.
• Vérifiez l’absence de contentieux sur le bail entre le vendeur et le locataire.

Pour ou contre ?
Quand vous devenez propriétaire d’un bien déjà loué, gardez en tête qu’à la revente, ce type de biens est souvent décoté de 5% à 25% par rapport aux prix d’un bien libre. Cette décote repose sur plusieurs critères :

• La durée du bail restant à courir
• Le montant du loyer par rapport aux loyers pratiqués sur le marché
• Le contrat de bail
• La surface
• La situation du locataire
• La qualité du bien

En région parisienne, considérant la rareté des biens, cette décote est plus faible que dans le reste de l’hexagone.
A contrario, un bien déjà loué est significativement moins cher et vous vous assurez d’un rendement immédiat, sans avoir à chercher de locataire. Un bon argument pour votre banquier dans le cadre de la négociation du prêt, s’il inclut la compensation des revenus dans sa proposition de crédit immobilier. Ce dernier sera plus rapidement remboursé grâce aux loyers perçus mensuellement.

Alors à vos calculs !

Bon à savoir
Pour les contrats de location reconduits ou conclu depuis le 27 mars 2014 (loi Alur) : si vous souhaitez donner congé à votre locataire, vous devrez attendre la fin du bail en cours, plus les 3 ans du bail reconduit, pour pouvoir mettre un terme au bail du locataire et vendre le logement libre. Si vous voulez donner un congé pour reprise, vous devrez attendre au minimum deux ans à compter de l’achat pour pouvoir récupérer le logement.

Le mot de Home By C
« Pour investir dans un bien occupé, un grand nombre de vérifications s’impose et le choix d’un emplacement attractif reste primordial, quel que soit l’objectif à terme : l’habiter, y loger ses enfants, ou le revendre. Comme pour le choix de sa résidence principale, l’aide d’un chasseur immobilier est loin d’être superflue …  »
Chantal Bringuier – Home by C – 06.47.44.49.67.