D’aucuns pensent qu’il n’est pas possible d’avoir accès à un crédit immobilier quand on est expatrié ou non-résident français. Détrompez-vous, c’est tout à fait possible ! Juste un petit peu plus cher et complexe …
Quelques conseils pour y voir plus clair.

S’assurer le conseil de professionnels spécialisés

Lorsque vous devez gérer un investissement à distance, il est important que vous puissiez vous appuyer sur des professionnels rompus à ce genre de transaction. Il vous faut donc choisir avec soin le chasseur immobilier qui va vous trouver le bon investissement et le courtier qui va vous obtenir le meilleur crédit.

En effet, d’une part, vous n’avez pas la possibilité de sélectionner et de visiter vous-même les biens potentiels. Vous devez donc vous fier à votre intermédiaire dans la transaction, qui connaît le marché et doit être digne de confiance. Pour cela, vérifiez a minima qu’il soit bien adhérent d’une fédération professionnelle.

D’autre part, les critères de prêt pour les expatriés et les non-résidents ont leurs propres spécificités en termes de montant de financement, d’assurance prêt, et de taux d’intérêt. Un bon courtier doit pouvoir vous conseiller sur l’optimisation de votre financement, vous aider à monter votre dossier et négocier pour vous avec les établissements bancaires.

Rassurer les établissements bancaires

La première des choses est d’identifier les banques susceptibles de prêter aux expatriés, car toutes n’acceptent pas, loin de là. Les risques sont plus élevés et les démarches administratives plus lourdes, sans compter les décalages horaires ! Les banques vont donc être plus exigeantes et vous proposer un taux d’intérêt un peu plus élevé que celui du marché, avec une majoration de 0,2 et 0,5 %.

Vous devez donc monter un dossier irréprochable.

Situation fiscale

Si vous ne payez pas d’impôt en France, il va être difficile pour la banque de vérifier votre situation financière. Si vous êtes expatrié(e) dans un pays qui prélève les impôts à la source (principalement les pays anglo-saxons), vous devrez indiquer la “tax return“ dont vous bénéficiez, c’est à dire la réintégration de l’impôt sur le revenu prélevé à la source. Pour les pays où il n’y a pas impôt – comme à Dubaï par exemple – la banque demandera une “Legal opinion“ auprès d’un avocat pour simuler le coût de l’impôt (document obligatoire).

Contrat de travail et bulletins de salaire
Le contrat de travail et les fiches de paie sont essentiels pour prouver votre stabilité financière. Cependant ils peuvent ne pas être les mêmes qu’en France et manquer d’informations, ce qui complique l’étude de votre dossier.  Cela peut donner lieu à une minoration de vos revenus de référence ou à une majoration du taux d’intérêt proposé.
Certains CDD (Contrats à Durée Déterminée) peuvent être acceptés, notamment quand l’employeur est une organisation mondiale comme l’OMS. Par ailleurs, les contrats d’expatriés sont souvent préférés à des contrats locaux.

Votre apport personnel
Les transferts d’argent entre certains pays et la France sont difficiles, voire impossible. Votre apport devra donc être disponible de préférence sur un compte en France. La banque exigera sans doute un apport plus élevé que celui d’un résident français. Ainsi, certaines banques exigent un apport de 20%, parfois même de 30% !
Le taux d’endettement, par contre, est le même que pour les résidents, à savoir 33%.

La garantie
Le crédit sera plus facilement accordé avec une caution bancaire. Si celle-ci est refusée, vous pouvez vous voir proposer une IPPD (Inscription de Privilège Prêteur de Deniers) ou une hypothèque sur le bien. L’IPPD permet à la banque, en cas de non-remboursement, de vendre votre bien aux enchères. Elle coûte entre 0,7 et 0,8 % du capital. Elle est valable uniquement sur des biens anciens.

Il arrive que la banque demande à l’emprunteur, d’investir dans l’un des produits financiers en contrepartie du prêt, comme une assurance-vie par exemple.

Votre lieu d’habitation
Votre lieu de résidence compte pèse lourd dans la décision de l’établissement bancaire. Par exemple, les pays de la zone Euro ou le Canada ne posent aucun problème. Ce qui n’est pas le cas des pays instables politiquement. Par ailleurs, il convient d’être informés des cas particuliers des Etats-Unis et de l’Australie.

Depuis qu’elle a signé, en 2013, la loi américaine FATCA (Foreign Account Tax Compliance Acta) qui limite les fraudes internationales, la France doit transmettre au gouvernement américain des informations sur les comptes bancaires de plus de 50 000 $ détenus par un citoyen américain (US Person). Le système fiscal américain désigne comme US Person :

  • un citoyen américain: personne née aux Etats-Unis, n’ayant pas abandonné la nationalité et résidant dans le pays ou à l’étranger
  • un résident légalou titulaire de la carte verte (green card)
  • une personne résidant ou ayant passé une période suffisamment longue aux Etats-Unis durant les trois dernières années
  • une sociétédétenue à plus de 25% par des américains

De fait, depuis cet accord, les banques sont très réticentes à consentir un prêt à une US Person.

L’Australie, quant à elle, refuse que ses résidents investissent à l’étranger si le prix du bien est supérieur à 300 000 Euros.

Bon à savoir : En cas de décès, votre bien immobilier échappe à la loi française en matière de succession. C’est votre lieu de résidence qui fait foi.

Bien choisir votre assurance emprunteur

Pour la négociation de l’assurance emprunteur, qui est un produit à forte marge, pensez à vous adresser à des compagnies spécialisées, en sus des banques. En effet, les garanties et la tarification seront mieux adaptées à votre statut de non-résident.


Le mot de Home By C « L’accompagnement des clients non-résidents est une mission tout à fait à part dans notre métier. Compte-tenu de l’éloignement géographique, une prise en charge à 100% du projet est nécessaire. Confiance et communication sont les indispensables facteurs de réussite.  »
Chantal Bringuier – Home by C – 06.47.44.49.67.
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