Investissement immobilier locatif :
les 7 questions à se poser avant de démarrer

Vous songez à un investissement immobilier locatif ?

S’il est vrai que la gestion d’un bien peut parfois s’avérer lourde et qu’il existe des risques d’impayés, un investissement dans l’immobilier demeure une bonne façon de se procurer des revenus complémentaires réguliers pour la retraite, tout en préservant son capital.

Selon une étude menée par l’IFOP en mars 2018, 34% des Français entre 25 et 65 ans souhaitent acquérir un bien immobilier dans les 5 prochaines années. Le marché offre en effet actuellement des opportunités sans précédent. Cependant, il faut veiller à faire les bons choix tout au long du projet afin de garantir la rentabilité de son investissement.

Petit guide de bonnes pratiques …

Quel timing?

Pour qu’un investissement locatif soit optimisé, il faut arriver à combiner les deux variables essentielles que sont le niveau des taux d’intérêts et le prix des biens immobiliers. Ces derniers mois, le marché a été très dynamique, stimulé par des taux d’intérêt très bas et les biens restent encore abordables. Même si les analystes prévoient une légère remontée, pour autant les taux d’intérêt devraient rester encore très avantageux en 2019.

Quelle stratégie ?
En matière d’investissement immobilier, il est essentiel d’avoir une stratégie bien définie en fonction de votre objectif : placement sécurisé, rentabilité, … Le prix auquel vous déciderez d’acheter votre bien dépendra donc de cette stratégie, ainsi que l’ensemble des choix que vous allez effectuer. Il est notamment important de savoir que le prix au mètre carré des petites surfaces est plus élevé à l’achat, mais également à la location.

Quelle localisation ?
Il est impératif d’investir dans une ville et un quartier qui attireront les candidats à la location. Choisissez une ville dont la population augmente régulièrement et dans laquelle les commodités sont nombreuses et variées : commerces, transports, établissements scolaires, lieux de loisirs, équipements pour enfants, etc. Pensez surtout à acheter dans un quartier correspondant au profil-type du locataire que vous ciblez. Si vous voulez louer un studio, achetez un logement proche des universités, des lieux où se déroule la vie nocturne, ou encore d’un bassin d’emplois. En revanche, si vous allez louer un 4 pièces, rapprochez-vous des établissements scolaires et des squares.
Sur Paris et sa couronne, la forte demande locative garantit à l’investisseur de pouvoir louer son bien facilement. Cependant, gare à la surenchère et aux vendeurs qui proposent des prix nettement supérieurs aux prix du marché, pour des biens qui au final ne les valent pas.

Du neuf ou de l’ancien ?
Acheter du neuf impose d’être patient car le rendement locatif n’est pas immédiat. Même si vous réservez alors que le chantier a commencé, la remise des clefs ne s’effectuera, dans le meilleur des cas, que seize à dix-huit mois plus tard. Et cela, s’il n’y a pas de retard.
Par contre, quand vous investissez dans de l’ancien, vous pouvez rapidement mettre le bien en location. Même si vous devez entreprendre de gros travaux, vous n’aurez à patienter que quelques mois.
Attention, ne faites pas intervenir votre affect dans le choix de votre bien. Vous n’achetez pas pour vous, mais pour faire un investissement rentable !

Quelle rentabilité ?
Un investissement immobilier prend toujours de la valeur à long terme. Si l’on considère les performances des placements classiques (livrets A, Assurances-Vie, …), un rendement de 3 à 4 % s’avère satisfaisant. Avec le dispositif Pinel, vous pouvez déduire une partie de vos impôts, sur six, neuf ou douze ans : un calcul intéressant, même si les loyers de ces logements, plafonnés, sont un peu plus bas que la moyenne.

En déléguer la gestion ?
Une fois que vous aurez acquis votre logement, il vous faudra publier des annonces, vérifier les candidatures, choisir le locataire, réaliser les états des lieux d’entrée et de sortie, gérer la perception des loyers, l’émission des quittances et le recouvrement d’éventuelles créances. Bref, beaucoup de temps et d’énergie ! Aussi, n’hésitez-pas à confier la gestion locative à une agence. Les avantages sont à prendre en considération au regard du coût : environ 5 à 10 % des loyers charges comprises. Sachez que ces honoraires sont déductibles de vos revenus fonciers.

Souscrire une garantie ?
Si vous souhaitez garantir le versement de vos loyers et ainsi être assurés de rentabiliser votre investissement, vous pouvez opter pour une garantie locative. Il s’agit d’une assurance qui vous protège contre les impayés et les dégradations, et qui prend en charge une éventuelle action en justice contre le locataire.
Pour ce faire, adressez-vous à une compagnie d’assurance et prévoyez d’y consacrer en moyenne 2 à 3% de vos loyers.

Le mot de Home By C
« La recherche d’un bien en vue d’un investissement locatif est une véritable quête … qui peut s’avérer être une opération moins rentable que prévue en cas de mauvais choix. Se faire accompagner par un chasseur immobilier – qui connaît bien le secteur, les prix du marché et peut vous orienter sur des partenaires de confiance – fait gagner un temps considérable. C’est mettre toutes les chances de votre côté pour optimiser votre investissement en fonction de la stratégie déterminée ensemble. »
Chantal Bringuier – Home by C – 06.47.44.49.67.