Vous cherchez un logement et avez quelques économies en poche ? Est-ce le moment de sauter le pas et d’acheter votre résidence principale, ou devez-vous plutôt louer ? Vous hésitez, le choix est difficile… Le bon sens semble plaider pour l’acquisition : vous investirez dans un bien qui vous appartiendra à terme, pas de loyers jetés par les fenêtres ! Cependant, la réalité est loin d’être aussi tranchée. Tout dépend du lieu, de votre budget, du contexte économique, mais aussi de votre projet de vie.

Décryptage pour vous aider à y voir plus clair.

D’après la dernière enquête de l’Observatoire de L’Épargne et de la Retraite réalisée en 2020 pour le compte du Cercle de l’Épargne, 72 % des épargnants placent l’immobilier en tête des meilleurs placements, devant l’assurance-vie.
Cependant, dans le contexte actuel de pandémie, 65% des Français estiment qu’il est plus prudent d’épargner pour pallier d’éventuels imprévus et 41 % des sondés préfèrent que leur épargne demeure liquide, pour être mobilisée rapidement.
D’où cette question d’actualité : est-il vraiment plus raisonnable d’acheter ?

Devenir propriétaire

Avantages de l’acquisition

Acheter un bien immobilier est un acte important dans une vie, un acte qui apporte dans une certaine mesure une sensation de liberté. Vous pouvez faire les choix que vous voulez : rénovation, travaux, animaux de compagnie… Vous êtes chez vous !
Devenir propriétaire apporte également un sentiment de sécurité : vous allez constituer un patrimoine. Le choix de beaucoup de Français, dont le patrimoine brut fin 2019 était, selon l’INSEE, constitué de biens immobiliers à 61%.
Ainsi, quand vous aurez remboursé votre prêt, vous serez logé gratuitement. Vous pourrez revendre votre bien ou le mettre en location si vous avez besoin d’un apport financier pour compenser une baisse de revenu, à la retraite par exemple. Ou le léguer à vos héritiers.
Avec l’effet de levier du crédit, vous épargnez finalement “à l’envers“ : grâce à l’apport minimum, vous investissez d’abord, pour économiser ensuite au fur et à mesure pour rembourser votre prêt. Dans l’intervalle, grâce à l’assurance emprunteur, vous protégez votre famille. En effet, en cas de décès, tout ou partie de la dette est effacée.

Freins à l’acquisition

Même s’il présente de nombreux avantages, un achat immobilier présente des coûts élevés. Contrairement aux idées reçues, il peut parfois coûter plus cher que la location ! En effet, aux mensualités du prêt, vous devez ajouter des frais annexes tels que les frais de notaire (environ 8% du prix d’achat, principalement des droits de mutation dus à l’État) et les frais éventuels d’agence (entre 3 et 5% du prix d’achat) et par la suite, chaque année, les charges de copropriété, frais d’entretien et de travaux, impôts locaux…
Du fait de toutes ces charges, force est de constater qu’il n’est quasiment jamais rentable d’acheter un bien immobilier pour seulement quelques années. C’est donc un frein à la mobilité, professionnelle notamment, et vous devez vous assurer de pouvoir assumer les conséquences financières de votre achat sur le long terme.
Devenir propriétaire nécessite donc de disposer d’une marge de manœuvre financière pour assumer le budget consacré au bien, tout en conservant une capacité d’épargne suffisante pour faire face aux aléas.

Rester locataire

Avantages de la location

Louer votre logement offre davantage de flexibilité. N’ayant pas l’obligation de rentabiliser votre achat, vous êtes libre de déménager quand bon vous semble, en fonction de vos projets personnels.

C’est également l’opportunité de profiter d’un logement qui vous serait inaccessible à l’achat. En effet, dans des villes où le prix de l’immobilier est très élevé, il est difficile, voire impossible d’acheter l’équivalent de la surface que vous louez.

Par ailleurs, en cas de problème dans le logement, vous êtes déchargé de certaines responsabilités : relations avec la copropriété, rénovation, formalités…
Sous l’aspect purement financier, un loyer peut revenir moins cher que le coût d’un logement équivalent acheté à crédit, du moins tant que le prêt n’est pas remboursé. Même en prenant en compte l’inflation des loyers, le locataire peut ménager sa capacité d’épargne s’il économise parallèlement pour se constituer un capital. Avec la disparition progressive de la taxe d’habitation, les locataires sont loin d’être désavantagés surtout dans les grandes villes.
On assiste même à l’émergence d’une nouvelle tendance, principalement chez les jeunes : rester locataire et investir parallèlement dans l’immobilier locatif.

Freins à la location

Il est évident que le principal danger à être locataire est l’absence de constitution de patrimoine, sauf si vous épargnez parallèlement.

En cas de problème de santé, pas de filet si vous ne disposez pas d’une bonne prévoyance ou assurance-vie. Votre famille se retrouve alors exposée.

Enfin, comme le bien ne vous appartient pas, il est plus difficile d’y faire des travaux, car il vous faut souvent avoir l’accord préalable du propriétaire. Quant à la décoration, vous investissez souvent à perte, par exemple dans l’installation d’une cuisine aménagée, que vous ne pourrez pas valoriser à votre départ.

Alors, comment faire son choix ?

Pour pouvoir vraiment comparer entre achat et vente, il faudrait connaître à l’avance les conditions de revente du bien, pour comparer la plus-value réalisée avec le capital que vous auriez accumulé en tant que locataire, en fonction des performances de vos placements, elles-mêmes aussi imprévisible que l’évolution des marchés immobiliers…

En l’absence de don de divination, 3 principaux critères peuvent orienter votre décision :
Critère 1 : La rentabilité locative brute du bien, c’est-à-dire son loyer annuel comparé à son prix d’achat : plus le loyer est élevé par rapport au prix d’achat d’un bien, plus il est préférable d’opter pour l’achat. N’oubliez-pas de prendre en compte l’inflation des loyers !
Critère 2 : Les frais de propriété et leur inflation éventuelle : taxe foncière, charges d’entretien, travaux…
Critère 3 : Le coût du prêt. Si vous pouvez emprunter à 1,6%, il semble plus intéressant d’acheter à crédit, ce qui équivaut à louer le capital pour acheter son logement, plutôt que payer 4 ou 5% du prix de ce logement en loyers chaque année. A l’heure actuelle, les taux d’intérêts des prêts immobiliers sont extrêmement bas, ce qui rend l’emprunt meilleur marché et surtout permet un remboursement plus rapide.
Pour y voir plus clair, vous pouvez également utiliser un précieux outil d’aide à la décision : un simulateur immobilier, que certains sites mettent gratuitement à disposition pour faire la comparaison entre achat et location.
Finalement, à chacun son projet, à chacun son choix !

Le mot de Home By C
« La question de l’achat ou de la location s’analyse au cas par cas. Chez Home by C, afin de pouvoir proposer à nos clients la solution sur-mesure qui leur convient de mieux : achat en résidence principale, investissement locatif ou location, nous avons conclu un tout récent partenariat avec Estelle de Gardelle, spécialiste de la recherche de biens à la location.»