date de construction des immeubles

Vous souhaitez faire un investissement immobilier dans l’ancien ? Avant de faire une quelconque offre, renseignez-vous bien sur la date de construction. En effet, cette information vous donnera des indications essentielles sur les points à vérifier, notamment en matière d’isolation et d’insonorisation.
Petit saut dans le passé …

17ème siècle : du cachet, mais une distribution des pièces peu fonctionnelle

Les appartements de cette époque ont souvent été aménagés à l’intérieur d’anciens hôtels particuliers découpés tardivement. Ils ont beaucoup de charme : sols en tomettes, cheminées, poutres apparentes. Seul bémol : les pièces sont souvent en enfilade, car le concept de couloir n’existait pas encore.

19ème siècle : de l’esthétisme, de la lumière et du confort, mais attention au bruit

Le 19ème siècle est témoin de la construction des immeubles haussmanniens qui font la réputation de Paris avec leurs surfaces généreuses, leur hauteur sous plafond et leurs grandes fenêtres, leurs parquets, moulures et cheminées. En revanche, l’agencement n’est souvent pas optimal : la cuisine est excentrée, à côté de l’escalier de service desservant les anciennes chambres de bonnes, et les pièces sont desservies par de longs couloirs. Ces appartements sont souvent achetés pour un usage de résidence principale. Le point le plus important à vérifier est l’emplacement des cloisons intérieures ajoutées au fil des ans par rapport au plan initial. Elles peuvent être la cause de nuisances sonores. Autre inconvénient, il peut ne pas y avoir d’ascenseur.

Le saviez-vous ? Les deux premiers étages sont en général les plus appréciés car les murs et planchers y sont plus épais. Vous pouvez obtenir de bonnes performances thermiques en remplaçant les fenêtres par du double vitrage.

Années 20-30 : un agencement bien pensé, mais apparition du béton

Pendant l’entre-deux-guerres, on voit apparaître deux types de logements. D’un côté, des habitations à bon marché (HBM), que l’on retrouve notamment dans les grands immeubles de briques rouges de la ceinture parisienne. De l’autre, des immeubles Art Déco, avec leurs lignes géométriques qui succèdent aux courbes.

Tous deux bénéficient d’un agencement extrêmement bien pensé, avec des surfaces très confortables de 70 m2 minimum, des cuisines disposant d’un garde-manger et des salles de bain éclairées par des fenêtres. Le tout avec une bonne isolation.

Mais cette isolation va se dégrader avec les premières constructions en béton, y compris des immeubles haut de gamme. A vérifier impérativement : les canalisations qui peuvent encore être en plomb et les traces d’humidité ou de moisissures dues à l’absence de cave ou de vide sanitaire.

Années 50 : des appartements spacieux mais de qualité moyenne et mal isolés

A l’issue de la Seconde Guerre Mondiale, face à la pénurie de logement et au pic démographique, il faut (re)construire un grand nombre d’immeubles dans des délais très courts. Ce qui explique le choix du béton et de matériaux bas de gamme pour parer au plus pressé, au détriment de l’isolation thermique et phonique. Ces appartements sont cependant spacieux et lumineux, avec des rangements intégrés. Ils sont en général plus accessibles en termes de budget, mais il faut souvent prévoir des travaux d’isolation pour les rendre plus confortables.

Années 60-70 : des charges élevées

A la fin des années 1960, début des années 1970, les grands ensembles disparaissent au profit de copropriétés dépassant rarement une centaine d’appartements. Les volumes sont moins généreux, les salles de bain deviennent aveugles, la surface des parties communes est réduite, mais en contrepartie, les immeubles sont dotés de chauffage central, d’ascenseurs et de parkings.

L’utilisation massive du béton se poursuit, associé à l’acier, mais l’isolation phonique est meilleure. Ce n’est qu’à partir du premier choc pétrolier de 1973, que l’isolation thermique va à son tour être améliorée, grâce à l’apparition de nouveaux types de construction prenant en compte la performance énergétique.

Les équipements collectifs ont de nombreux avantages, mais ils augmentent le montant des charges … Ainsi, il n’est pas rare qu’elles soient en moyenne 40% plus élevées que dans les immeubles des périodes précédentes. Ce qui explique leur prix d’achat plus abordable. A considérer pour un investissement locatif.

Années 80 : une meilleure isolation mais d’importants coûts de rénovation

Le second choc pétrolier de 1979 va avoir un impact considérable sur la réglementation en matière de construction. Les logements vont devoir respecter un cahier des charges plus strict : meilleure qualité des matériaux, ainsi que de l’isolation phonique et thermique. La mise en place d’une gestion individuelle des équipements collectifs (eau et chauffage) va se traduire par une réduction significative des charges.

Attention cependant au vieillissement des constructions. Si les rénovations n’ont pas été faites régulièrement (ravalement, menuiseries extérieures, huisserie, toiture, …), attendez-vous à ce que vos frais de copropriété bondissent en cas de travaux, surtout effectués dans l’urgence.

Années 2000 : de la qualité mais attention aux finitions

Les logements des années 2000 ont de nombreux atouts : matériaux de qualité, isolation optimale, cuisines américaines, rangements intégrés, terrasses, ascenseurs, accès sécurisés, parkings et charges contrôlées. Cependant, il vous faut être très vigilants car certains bâtiments construits à la va-vite peuvent comporter des défauts de finition.

Ces appartements, achetés au prix fort dans le cadre de dispositifs de défiscalisation favorisant l’immobilier locatif, sont souvent revendus à des prix attractifs. Une belle opportunité d’acquérir une résidence principale avec un excellent rapport qualité/prix. En revanche, ils ne présentent pas suffisamment de rentabilité pour un investissement locatif.

Faites votre choix en connaissance de cause. Mais n’oubliez pas, en cette période de fêtes, de faciliter l’accès du Père Noël à votre appartement : terrasse pour le traîneau et/ou cheminée !

Le mot de Home By C
« Chaque époque a ses avantages et inconvénients. Je suis là pour orienter mon client vers le type de bien qui lui correspond. Tous n’ont pas les mêmes attentes en termes de confort ou de rentabilité. C’est là tout le charme de mon métier. »
Chantal Bringuier – Home by C – 06.47.44.49.67.
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