Marché immobilier : une histoire de bulles …

Le marché de l’immobilier, après avoir historiquement subi des hauts et des bas, a atteint un record en 2019 avec un million de transactions enregistrées, soit +10% par rapport à 2018. Les prix ont parallèlement connu une augmentation significative, surtout dans les grandes villes. Qu’en sera-t-il en 2020 ? Comme disait Winston Churchill : “Plus vous saurez regarder loin dans le passé, plus vous verrez loin dans le futur.“
Rétrospective.

1914-1948 : blocage des loyers

Août 1914 : quelques jours après la déclaration de guerre, le gouvernement décide de bloquer les loyers afin de protéger les familles des soldats. Cette mesure s’étend rapidement à l’ensemble des « petits locataires », soit 90 % de la population. A la fin de la guerre, en 1918, impossible de revenir à la normale. Les propriétaires, faute de revenus suffisants, ne peuvent entretenir les immeubles, qui souffrent de vétusté. Face à la baisse de rentabilité locative et à l’effondrement de valeur des patrimoines, le rythme de construction de nouveaux logements baisse de moitié par rapport à l’avant-guerre. S’installe alors une grave pénurie de logements, les investissements sont gelés et le marché immobilier se retrouve complètement paralysé.

1948-1970 : hausse des prix

Heureusement, la Loi du 1^er septembre 1948 vient redonner de l’air aux propriétaires, tout en ménageant les locataires habitués à des loyers très bas depuis 30 ans. La Loi libère les loyers des nouveaux logements et, instaure, pour ceux visés par le blocage des loyers, un dispositif de rattrapage très régulé. Une allocation-logement est parallèlement allouée aux ménages à bas revenus, pour compenser partiellement l’augmentation des loyers.

Peu à peu, ces mesures permettent une relance du marché, d’autant que le contexte économique des “30 Glorieuses“ est plus que favorable. Durant cette période de forte croissance, le marché de l’emploi est prospère et le pouvoir d’achat des ménages se porte bien. De fait, la demande de logements est supérieure à l’offre (notamment à cause du baby-boom) et les prix reviennent à leurs standards historiques, pour se stabiliser à partir de 1965.

1970-1990 : bulle spéculative

Les années 70 sont marquées par deux chocs pétroliers qui impactent l’ensemble de l’économie mondiale. En outre, la mondialisation accentue la concurrence, le chômage augmente et le pouvoir d’achat diminue : c’est l’inflation. La demande pour des logements reste cependant forte car la pierre est considérée comme une valeur sûre.

Au cours des années 1980, la France connaît une importante période de transition : apparition de nouvelles technologies, forte urbanisation, modification des modes de vie. Certains secteurs économiques historiques déclinent au profit du tertiaire.

Dans ce contexte, les investissements se font partout ailleurs que dans le secteur industriel, qui a un faible taux de rentabilité. Le krach boursier de 1987 accroît encore l’intérêt des investisseurs pour l’immobilier. Les prix continuent à augmenter, bien plus vite que les revenus des ménages, notamment à Paris, en région parisienne et sur la Côte d’Azur. Pour exemple, l’indice des prix immobiliers à Paris augmente de 85 % de 1985 à 1989. C’est la bulle spéculative.

1990-2000 : krach immobilier

En août 1990, la guerre du Golfe stoppe le gonflement de cette bulle et, quelques mois plus tard, c’est le début du krach immobilier.

De 1991 à 1996, les prix de l’immobilier dans l’ancien chutent de 40 % en euros constants dans tous les arrondissements de Paris, avec des effets positifs ou négatifs, selon que l’on soit vendeur ou acquéreur.

2000-2017 : hausse significative des prix

Malgré une morosité du marché et une légère baisse des prix (-10%) entre 2007 et 2009, on assiste depuis 20 ans à une hausse spectaculaire des prix de l’immobilier, qui sont multipliés par 2,5 en moyenne sur l’ensemble du territoire et même par 3 dans certaines grandes villes.

Cette tendance s’explique par :

·      des taux immobiliers divisés par 2,

·      un endettement des ménages multiplié par 2 par rapport à leurs revenus, avec un allongement de la durée d’emprunt de 6 ans en moyenne.

De nombreux Français choisissent l’immobilier afin de se constituer un patrimoine et compléter leurs revenus car il est synonyme de meilleur rendement à long terme et de moindre risque. Pour preuve, l’investissement locatif a augmenté de 50% ces dernières années.

2019 : des résultats exceptionnels  

En 2019, la hausse des prix des logements se poursuit (+ 4,5%). Selon les Notaires de France, plus d’un million de transactions sont enregistrées pour les seuls logements anciens. Les nouvelles souscriptions de prêts totalisent, d’après la Banque de France, environ 250 milliards d’euros sur 12 mois, soit une augmentation de 20 % sur un an. Précision d’importance : 50 millions proviennent du transfert ou de la renégociation de contrats en cours de remboursement avec, à la clef, de substantielles économies pour les emprunteurs (différentiel de taux compris entre 0,7 et 1 point).

2020 : quelles perspectives ? 

En 2020, d’après la FNAIM (la Fédération Nationale de l’Immobilier), le marché devrait enregistrer une augmentation moyenne des prix de 1,5 à 2%, avec le cas particulier des grandes villes et Paris : de 5 à 6%. Les villes de la Petite et Grande Couronne devraient continuer à bénéficier du développement du Grand Paris. Quant aux zones rurales, elles pourraient connaître une stabilisation de leurs prix (+0,5%).

Bonne nouvelle, les taux d’intérêt devraient rester faibles, compte tenu du maintien de la politique monétaire incitative de la Banque Centrale Européenne, mais également de la stratégie commerciale des banques, qui se servent du crédit immobilier comme produit d’appel.

Enfin, l’investissement immobilier bénéficie toujours de nombreux dispositifs de défiscalisation avec la mesure Denormandie (investissement locatif dans l’ancien) et la Loi PINEL (dans le neuf).

La bonne santé du marché immobilier devrait par conséquent se confirmer cette année.Le mot de Home By C

« Il est certes difficile d’anticiper avec précision l’évolution du marché immobilier. Quoi qu’il en soit, l’investissement dans la pierre – pour sa résidence principale ou pour un investissement locatif – reste un excellent moyen de se constituer un patrimoine, en vue de la retraite et/ou de la transmission à ses enfants. »
Chantal Bringuier – Home by C – 06.47.44.49.67.

Lire également notre article : https://homebyc.com/les-annees-se-suivent-et-ne-se-ressemblent-pas/