1, 7 millions : c’était le nombre de français installés hors de France au 1er janvier 2021*. Que ce soit pour retrouver leurs racines ou sécuriser leur patrimoine, investir en France dans l’immobilier demeure un bon plan pour les expatriés. Cependant, gérer une telle acquisition à distance demande rigueur et persévérance.
Quelques conseils pour réussir son projet, étape par étape.
* source : Ministère des Affaires étrangères
1/ Convaincre un établissement bancaire de consentir le prêt immobilier
En tant que non-résident, un expatrié va devoir redoubler d’arguments pour rassurer les banques sur sa solvabilité. Le dossier de demande de prêt immobilier doit être solide et bien renseigné : pays de résidence, situation familiale et fiscale, salaire, épargne… Difficulté supplémentaire : tous les documents administratifs doivent être traduits en français et une traduction certifiée peut même être parfois nécessaire.
Il faut savoir qu’un salaire élevé ne suffira pas à lui seul à convaincre les banquiers. C’est la nature du contrat de travail qui est importante, avec une nette préférence pour le détachement à l’étranger sous contrat français. De même, la banque appréciera une épargne réalisée sur le territoire français.
Enfin, si le taux d’endettement pour un expatrié est le même que pour un résident français, à savoir 33%, l’apport exigé s’avère plus élevé : 20%, parfois même 30% du montant dans certaines banques !
2/ Trouver et acheter l’appartement ou la maison de ses rêves
Pour dénicher rapidement le bien recherché, il faut d’abord établir un cahier des charges précis : budget, zone géographique, type de logement, exigences, éventuelles concessions … L’éloignement géographique, et dans certains cas le décalage horaire, rendent la recherche encore plus complexe. Une solution efficace : mandater un chasseur immobilier local qui connaît la région, a accès au marché caché grâce à son réseau, peut renseigner l’acheteur sur les prix pratiqués et le conseiller dans la négociation.
Une fois la sélection faite par le chasseur immobilier, quid des visites ? Les progrès technologiques permettent désormais de se faire une opinion assez précise d’un bien immobilier grâce aux visites virtuelles, complétées par des plans et des photographies. Il faut également penser à vérifier, entre autres, les diagnostics immobiliers, le montant des charges et des impôts locaux, les procès-verbaux d’Assemblées Générales des copropriétaires le cas échéant.
Quand l’acheteur expatrié a fixé son dévolu sur un bien, place à l’offre de vente, puis au compromis de vente et enfin à l’acte authentique. S’il ne peut pas se déplacer, il lui est possible d’avoir recours à des signatures électroniques pour certains documents ou de désigner une personne de confiance – qui peut être le chasseur immobilier – pour signer les actes par procuration.
3/ Mettre son bien immobilier en location
La fiscalité française sur la location meublée de moyenne ou longue durée (LMNP) est plutôt favorable à l’immobilier locatif, qui intéresse tout particulièrement les expatriés en quête de bons placements. Attrait supplémentaire : le dispositif Pinel, modifié en 2019, autorise les non-résidents fiscaux français domiciliés en France au moment de l’achat de leur bien immobilier (achat postérieur au 1er janvier 2019) à continuer à bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu pendant la durée de leur expatriation.
Bon à savoir : si l’expatrié n’a pas son domicile fiscal en France mais y possède un bien, c’est la loi française qui fait foi. Il lui faut donc payer un impôt sur le revenu sur une base égale à trois fois la valeur locative réelle de ce bien, sauf si ses revenus de source française sont supérieurs à cette base (art 164-C du Code Général des Impôts).
Pour davantage de sérénité, le propriétaire non-résident peut avoir recours aux services d’une agence de gestion locative – éventuellement recommandée par le chasseur immobilier – qui se chargera notamment des états des lieux, de la collecte des loyers et de la supervision des travaux d’entretien.
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