L’Association Française des Intermédiaires en Bancassurance (AFIB)* indique que le rejet de 45% de leurs dossiers de demande de prêts immobiliers depuis le 1 er janvier 2022 serait imputable au taux d’usure. Ce taux d’usure était quasiment inconnu du grand public il y a encore quelques mois… En quoi peut-il avoir un impact sur votre projet immobilier ?
Petite incursion dans les arcanes de la Banque.
* Sondage AFIB I Opinion system
À quoi correspond le taux d’usure ?
Le taux d’usure correspond au Taux Annuel Effectif Global (TAEG) maximal auquel les établissements de crédit sont autorisés à consentir un prêt. À chaque catégorie de prêt correspond un taux d’usure spécifique. Ce taux intègre le taux d’intérêt du prêt – ou taux nominal – le taux de l’assurance emprunteur, les frais de garantie, de courtage et de dossier. Il est révisé par la Banque de France chaque trimestre en appliquant une augmentation d’environ un tiers aux taux effectifs moyens pratiqués le trimestre précédent. Ainsi, le taux d’usure pour un prêt à taux fixe sur une durée de 10 à 20 ans est de 3,03% depuis le 1 er octobre.
Consultez les taux d’usure 2022T4
Quel est l’impact du taux d’usure sur les demandes de financement ?
L’objectif premier de la Banque de France en fixant le taux d’usure était de protéger les emprunteurs de taux de crédit trop élevés. Dans la conjoncture actuelle, il a cependant l’effet inverse car le réajustement du taux d’usure ne suit pas le même rythme que celui des taux de crédit immobilier (révision le plus souvent hebdomadaire). Les emprunteurs se trouvent face à un effet ciseau : d’un côté un taux d’usure trop bas, de l’autres les taux d’intérêt nominaux qui augmentent.
Les taux d’usure ont certes été relevés de plus de 50 points de base au 1 er octobre, redonnant un peu de souplesse aux établissements bancaires, mais seuls les meilleurs dossiers peuvent en bénéficier.
En effet, le taux d’usure n’est pas seul responsable. Les tensions politiques et économiques en France et à l’international, ainsi que l’inflation et son impact sur les revenus des ménages, incitent les banques à davantage de prudence dans l’examen des dossiers.
Pourquoi les taux d’intérêt augmentent-ils ?
La hausse actuelle des taux d’intérêt est due à la politique monétaire de la Banque centrale européenne visant à lutter contre l’inflation galopante. Les banques doivent elles-mêmes composer avec des taux de refinancement sur les marchés qui augmentent rapidement et fortement. Empruntant à l’heure actuelle à plus de 2,50%, elles sont obligées de répercuter cette hausse sur leurs taux de crédit, exceptées celles qui ont encore des dépôts importants. Pour autant, force est de constater que pour ceux qui ont accès au crédit, les taux réels restent très attractifs, proches de ceux pratiqués en 2017.
Comment les emprunteurs peuvent-ils rendre leur dossier plus attractif ?
Pour mettre toutes les chances de leur côté, les emprunteurs peuvent avoir recours à
différents leviers :
– exploiter plus que jamais la concurrence entre banques, même pour quelques points
– faire jouer la délégation d’assurance dans le cadre de la Loi Lagarde (l’assurance pèse en
moyenne 30% du coût global du crédit)
– changer la nature et/ou la durée du prêt (attention cependant aux taux variables)
– avoir recours quand cela est possible aux prêts aidés
– emprunter via une Société Civile Immobilière si cela est possible, pour éviter l’usure.
Et dans tous les cas, prendre conseil auprès de professionnels compétents.
Le mot de Home By C
que mes clients aient les meilleures chances de pouvoir acquérir le bien immobilier de leurs
rêves, celui que je leur ai déniché. Je peux donc les mettre en relation avec le bon courtier qui
saura préparer, présenter et défendre au mieux leur dossier “.
